Обложение НДС сделок по уступке прав на строящуюся коммерческую недвижимость
Непростая ситуация на рынке недвижимости, складывающаяся сегодня в силу объективных экономических причин, заставляет многие компании, инвестировавшие средства в коммерческие объекты на стадии строительства, отказываться от этих проектов в пользу живых денег. Как правило, выход инвестора из проекта облекается в форму заключения между инвестором и третьим лицом (по сути – новым инвестором) договора об уступке права требования в отношении строящихся объектов. Такое структурирование отношений вызывает ряд вопросов по обложению соответствующих сделок НДС Евгений Панкратов, партнер юридической фирмы «Ямашев, Батанов, Панкратов и партнеры»
Приводим начало статьи:
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ, Кодекс) передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. Уступая право требования к заказчику, инвестор передает именно имущественное право. Следовательно, исходя из содержания указанной нормы, данная операция должна являться объектом обложения НДС. Принципиальный момент здесь – порядок определения налоговой базы.
Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в жилых домах или жилых помещениях база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, и расходами на их приобретение. Как видно, порядок определения налоговой базы в отношении коммерческой недвижимости в данной норме не установлен. Не содержит Кодекс и иных норм по регулированию соответствующих отношений.
Финансовое и налоговое ведомства последовательно придерживаются той позиции, что действие п. 3 ст. 155 НК РФ не должно распространяться на отношения, связанные с нежилыми помещениями. Так, Минфин России и ФНС России, рассматривая ситуацию о возможности распространения правил, предусмотренных п. 3 ст. 155 НК РФ, на передачу имущественных прав в отношении нежилых помещений указали, что «особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 Кодекса не установлены. Поэтому при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав» (Письмо ФНС России от 15.10.2007 № ШТ 6 03/777@ «О направлении разъяснений Минфина России по вопросам, связанным с применением НДС при осуществлении капитального строительства объектов».). Такая же позиция отражена и в письме УФНС России по г. Москве от 28 марта 2008 г. № 09 11/30092, письме Минфина России от 29 апреля 2009 г. № 03 07 11/122.
Бизнес пытался сформировать положительную практику распространения п. 3 ст. 155 НК РФ на уступку прав на нежилые помещения, однако положительные судебные акты в данном контексте до последнего времени были очень редким исключением (См., например, постановление ФАС Московского округа от 07.09.2009 № КА-А40/6263 09.). Тем не менее сигналы, которые подавала индустрия, наконец оказались услышаны: 25 февраля 2010 г. Президиум ВАС РФ вынес постановление по делу № 13640/09 (компания «Новострой»), где указал, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения база по НДС подлежит определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения соответствующих имущественных прав.
"Полностью статью можно прочитать в июльском номере журнала за 2010 год"
