Использование ЖСК в девелоперских проектах: основные преимущества и недостатки
Наименее рискованным с юридической точки зрения вариантом является реализация квартир в строящемся жилом доме с использованием договоров долевого участия в строительстве. Однако выполнение требований законодательства о долевом строительстве жилья представляет для девелоперов определенные сложности. В связи с этим автор статьи полагает целесообразным рассмотреть возможность использования в указанных целях жилищного (жилищно-строительного) кооператива Дарья Замятина, юрист международной юридической фирмы DLA Piper
Приводим начало статьи:
С момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214 ФЗ) девелоперы искали правовые механизмы привлечения средств граждан в строительство жилых домов, не подпадающие под регулирование Закона № 214 ФЗ, требования которого сложно выполнить на практике.
Использование жилищного (жилищно-строительного) кооператива (далее – ЖСК) в целях реализации квартир в строящемся жилом доме представляет собой интерес прежде всего потому, что является легитимным способом привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство, не подпадающим под регулирование Закона № 214 ФЗ (На момент написания настоящей статьи в судебной практике не было решений, согласно которым реализация квартир с использованием ЖСК и в соответствии с законодательством о ЖСК признавалась бы привлечением средств граждан, осуществленным в обход Закона № 214 ФЗ (т. е. с нарушением законодательства о долевом строительстве).). Вместе с тем по сравнению с другими сценариями реализации квартир в строящемся жилом доме использование ЖСК имеет ряд особенностей. Рассмотрим основные преимущества и недостатки этого варианта.
Реализация жилья с использованием ЖСК: общее описание сценария
Для реализации квартир в строящемся доме можно использовать как ЖСК, так и жилищно-накопительный кооператив (далее – ЖНК). Правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, но с учетом большего количества требований законодательства в отношении ЖНК использование ЖСК представляется более универсальным: 1) для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для создания ЖСК достаточно пятерых; 2) членами ЖНК могут быть только физические лица, а членами ЖСК – как физические, так и юридические лица; 3) законодательством определен орган, уполномоченный осуществлять контроль и надзор за деятельностью ЖНК, – Федеральная служба по финансовым рынкам. Наличие органа, уполномоченного осуществлять соответствующие функции в отношении ЖСК, законодательством не предусмотрено.
Сценарий реализации квартир с использованием ЖСК упрощенно можно представить следующим образом: 1) оформление застройщиком (Далее – Застройщик. Таковым может выступать и ЖСК при условии соблюдения требований законодательства, предъявляемых к застройщику, но это создаст технические сложности в отношении оформления устава ЖСК, которое будет предшествовать согласованию строительной документации. В уставе будет сложно определить характеристики строящегося объекта.) разрешительной документации в отношении строительства многоквартирного жилого дома; 2) создание (регистрация) ЖСК, учредители которого становятся первыми его членами, с целью осуществления инвестиционного строительства многоквартирного жилого дома за счет паевых взносов членов ЖСК; 3) заключение договора соинвестирования (В соответствии с таким договором ЖСК финансирует строительство жилого дома в части определенных квартир и площадей общего пользования, подлежащих передаче членам ЖСК, и после завершения строительства получает право на оформление этих квартир в собственность. Использование договора соинвестирования, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», позволит Застройщику привлекать денежные средства ЖСК на ранней стадии строительства с учетом требований Градостроительного кодекса РФ.) между ЖСК и Застройщиком; вступление в ЖСК физических и (или) юридических лиц; финансирование строительства многоквартирного жилого дома за счет привлекаемых целевых паевых взносов членов ЖСК; 4) выполнение обязательств сторон по договору соинвестирования; передача Застройщиком жилых помещений в доме, построенном на средства ЖСК; 5) приобретение членами ЖСК права собственности на жилые помещения в жилом доме при условии выплаты ими паевых взносов в полном объеме (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
"Полностью статью можно прочитать в июльском номере журнала за 2010 год"
