Согласно действующему законодательству частный сервитут устанавливается в интересах собственника недвижимого имущества. Таким сервитутом, обычно обеспечивающим проход и проезд, обременяется соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Однако на практике распространены ситуации, когда землепользователи соседних земельных участков вовсе не являются их собственниками. Обсудим юридическую возможность установления частного сервитута в интересах арендатора земельного участка Иван Гриценко, партнер CMS, Russia Кирилл Медведев, юрист CMS, Russia
Приводим начало статьи:
О необходимости сервитутов
В хозяйственной практике нередки ситуации, когда владелец недвижимого имущества, например здания, не может полноценно его использовать, поскольку к этому зданию нет удобного подъезда. Но при этом существует возможность проложить подъездную дорогу через соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Сходная ситуация возникает и при прокладке инженерных коммуникаций. Трубы и кабели прокладываются по территории соседних участков, принадлежащих различным собственникам, причем и после окончания работ необходим доступ на эти участки для обслуживания коммуникаций. В этих примерах и собственник здания, и собственник коммуникаций не могут пользоваться своим имуществом без договоренности с собственниками соседних участков, предоставляющих доступ к нему . Такое ограниченное право пользования соседними земельными участками обеспечивается установлением сервитута. Вопрос об установлении сервитута часто возникает при интенсивном застраивании ограниченной территории. Рассмотрим типичную ситуацию, в которой участвуют два юридических лица: Девелопер А и Девелопер Б. Девелопер А приобрел права на земельный участок, предполагая построить на нем несколько зданий торгового центра . Участок примыкает к крупной автомобильной дороге. Через некоторое время Девелопер А по финансовым соображениям решил разделить земельный участок на участок А и участок Б. На участке А он сам строит торговый центр, а права на другой участок передал (не безвозмездно) иному юридическому лицу – Девелоперу Б для строительства им своего торгового центра. Понятно, что ценность участка Б и целесообразность строительства на нем зависят от наличия удобного подъезда к нему со стороны автодороги. В рассматриваемом случае такой подъезд возможен только через территорию первого торгового центра на участке А. Естественно, что Девелопер Б, он же владелец будущего второго торгового центра, настаивает на весомой гарантии того, что ни в процессе строительства, ни впоследствии Девелопер А не станет препятствовать проезду на территорию участка Б. Такая гарантия является важным условием сделки между девелоперами и определяет ее цену. Такой гарантией может стать обременение участка А частным сервитутом на право проезда Девелопера Б. Прежде чем продолжить обсуждение ситуации, сделаем несколько замечаний:
формальное определение сервитута дано в законе “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
для целей настоящей статьи под «чужим объектом недвижимого имущества» понимается «чужой земельный участок». Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому владельцу;
сервитут может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, т. е. в интересах неопределенного круга лиц. Частный сервитут устанавливается по соглашению между определенным физическим или юридическим лицом, требующим установления сервитута, и собственником смежного земельного участка;
сервитут формально возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП);
права лиц, использующих обремененный частным сервитутом участок, определяются соглашением о сервитуте (ст. 274 ГК РФ). Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать плату от лица, в интересах которого установлен сервитут.
До сих пор не уточнялось, какие именно права на земельные участки имеются у девелоперов. Вариантов немного (право собственности; право долгосрочной аренды; право постоянного (бессрочного) пользования), однако именно от вида права на земельные участки зависит успешность процедуры обременения участка А частным сервитутом.
Идеальная модель
В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования им. Таким образом, ГК РФ описывает конкретную имущественно-правовую модель, указывая принцип взаимоотношения сторон в ней...
"Полностью статью можно прочитать в июньском номере журнала за 2010 год"
