Значение градостроительного плана земельного участка при правовой оценке инвестиций
Проведение правового анализа девелоперского инвестиционного проекта представляет собой многогранную и структурированную работу, включающую анализ и оценку различных факторов, влияющих на возможность реализации проекта на выбранном земельном участке, исходя из его текущего правового положения. Автор статьи разъясняет, какие этапы нужно пройти заказчику для реализации проекта. Илья Дикарев, адвокат, член адвокатской палаты г. Москвы, налоговый консультант
Приводим начало статьи:
Как правило, первоначальная оценка правового положения земельного участка фокусируется на виде его разрешенного использования, категории и назначении. ’Далее рассматриваются способ и путь приобретения участка и имеющиеся обременения. Ранее проанализировать возможность осуществления инвестиционного проекта в строительстве в заявленных параметрах на конкретном участке представлялось затруднительным, однако ситуация должна измениться в лучшую сторону после того, как на практике заработают отдельные положения Градостроительного кодекса РФ. Это произойдет с приведением в соответствие с ним регионального законодательства и появлением возможности практического использования, введенного Градостроительным кодексом, нового документа – градостроительноплана земельного участка (далее – ГПЗУ).
Понятие ГПЗУ
Понятие ГПЗУ введено Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ), вступившим в действие в основной своей части 30 декабря 2004 г. В силу ряда причин, в частности, обусловленных отдельными положениями ГрК РФ, а также социально-экономической ситуацией, действие норм, касающихся градостроительного плана земельного участка, фактически было заморожено. Замораживание норм связано с необходимостью проведения большой практической работы по подготовке градостроительной документации, введенной Градостроительным кодексом РФ, в т. ч. генеральных планов муниципальных образований, от наличия которых, по сути, зависит разработка ГПЗУ. Проблему разработки генеральных планов можно отчетливо пронаблюдать на примере г. Москвы. Для того чтобы в полной мере определить понятие ГПЗУ, необходимо коснуться нескольких предшествующих ему ключевых моментов, одним из которых является насущный в данный момент вопрос разработки генеральных планов. ГрК РФ предусматривает несколько уровней документов территориального планирования и градостроительного зонирования. К указанным документам относятся, в частности, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов (ст. 18 ГрК РФ) и правила землепользования и застройки. Генеральные планы муниципальных образований содержат карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Правила землепользования и застройки, в свою очередь, устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты. Под территориальными зонами ГрК РФ понимает зоны, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты, а под градостроительными регламентами – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства. Упрощенно говоря, совокупность указанных документов генерального плана и правил землепользования и застройки в общем масштабе определяет, каким образом территориально распланировано муниципальное образование, т. е. где какие территориальные зоны расположены (генеральный план) и как этими зонами руководствоваться (правила землепользования и застройки).
"Полностью статью можно прочитать в июньском номере журнала за 2010 год"
