Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества
Вопрос о порядке расторжения договора аренды рассматривается в статье с позиции арендодателя. Это связано с тем, что, традиционно располагая рядом внеправовых рычагов воздействия на контрагента, арендодатель тем не менее, по мнению автора, считается наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях в плане установленных законом гарантий реализации его прав. В статье исследуются титульные (законные) и договорные основания, с наличием которых связана возможность арендодателя расторгнуть договор, а также порядок их определения в нем Ростислав Агапов, руководитель департамента недвижимости компании Sameta
Приводим начало статьи:
В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций. Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется через суд. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения порядка досрочного расторжения далека от единообразия. Наиболее интересным представляется вопрос о порядке расторжения договора с позиции одной из его сторон – арендодателя. По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательств, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Согласно п. 3 ст.450 ГКРФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным. Статья 619 ГК РФ, регулирующая порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, предусматривает четыре случая возможного досрочного расторжения. При этом законодатель оставил перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя открытым, указав на возможность их установления договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных правопрекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение. Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что такое решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, суд сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции.
"Полностью статью можно прочитать в апрельском номере журнала за 2010 год"
