Как известно, в отношении жилых зданий (а именно, многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации Юлия Зорина, юрист международной юридической компании DLA Piper
Приводим начало статьи:
Предыстория вопроса
При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании имущества, предназначенного для удовлетворения потребностей всех указанных лиц, каковым являются: коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т.д. (далее – Общее Имущество). Нередко право собственности на Общее Имущество зарегистрировано за каким-либо одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры, связанные с использованием Общего Имущества. Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении общего имущества в многоквартирных домах по аналогии. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования Общего Имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании Общего Имущества и распределении расходов и т.д.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства
В связи с тем, что вопрос распределения прав на Общее Имущество является весьма актуальным, в литературе высказываются различные предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области. Наиболее часто встречающаяся точка зрения сводится к тому, что к режиму использования Общего Имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах. Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В ней отмечалось, в частности, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим Общего Имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой – безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению. В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной в 2009 г., правила Гражданского кодекса РФ о приобретении права собственности на недвижимое имущество предлагается дополнить нормами о приобретении собственником помещения права собственности на общее имущество здания (многоквартирного дома). Предлагается также указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает и долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится.
Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
Несмотря на многочисленные предложения по совершенствованию действующего законодательства, вопрос о правах собственников помещений в нежилых зданиях на Общее Имущество так и остается неурегулированным. Вместе с тем 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – Пленум ВАС РФ) принял Постановление № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее Имущество. В Постановлении были отражены, в том числе, идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее Имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы.
"Полностью статью можно прочитать в февральском номере журнала за 2010 год"
